Fernando Ramírez, director de Merlin Properties: “Queremos que nuestra cartera de oficinas alcance el 15% en Portugal”

El comportamiento de Merlin Properties en bolsa no responde al buen momento que atraviesa la firma. Y es que la caída del 16% en lo que llevamos de 2016 responde, según fuentes del mercado, al temor desatado entre los inversores, sobre todo los extranjeros, ante la posibilidad de que Podemos pueda forzar cambios en la fiscalidad de las socimi, tal y como refleja su programa electoral.

De hecho, el resultado neto de Merlin Properties en el primer trimestre se multiplicó por 2,5 veces, hasta superar los 45 millones de euros y alcanzar un resultado neto consolidado de 46 millones. Además, tras las adquisiciones que realizó hasta marzo, la socimi cuenta con una cartera de 1.017 activos con más de 1,9 metros cuadrados, así como 11 activos en desarrollo, todo en propiedad.

Lisboa como objetivo

Dentro de este proceso de adquisición, la sociedad de inversión inmobiliaria se hizo recientemente con dos inmuebles en Lisboa,  el edificio Monumental y la Torre A del complejo de oficinas Torres de Lisboa, por 103 millones de euros, que se pagaron con fondos propios.

«Estamos mirando más cosas en Lisboa»

Con esta compra, Merlin suma 3 edificios de oficinas en Lisboa con 42.842 metros cuadrados de superficie alquilable. Sin embargo, no se quedará ahí. “Estamos mirando más cosas en Lisboa. En Portugal vamos a hacer, fundamentalmente, oficinas. Queremos, oficinas en lo que viene a ser la Castellana de Madrid, pero en Lisboa, como en la Plaza Marqués de Saldanha on en la Avenida Liberdade”, señala Fernando Ramírez, director de Merlin Properties.

“Hemos anunciado hace poco la adquisición de dos edificios, pero todavía estamos mirando más. La relación riesgo-retorno de Lisboa respecto a Madrid nos parece muy interesante. El riesgo adicional que tienes que asumir por invertir ahí no es tanto como la rentabilidad adicional que sí obtienes en un mercado que no es tan profundo como el de Madrid, pero que tiene un stock de oficinas comparable al de Barcelona. Y los edificios se adquieren a precios muy interesantes”, explica Ramírez, que sentencia: “Por el perfil de riesgo de la compañía, al final nosotros queremos que Portugal represente en valor, como mucho, un 10 o 15% del total de nuestra cartera de oficinas. Hoy por hoy está por debajo del 10%, o sea que nos queda crecimiento en Portugal, pero con un límite máximo”.

Reconoce, además, sentirse muy cómodo con la posición financiera actual de la firma: “Lo que tenemos de tesorería disponible nos da para todo el proyecto de desarrollo y todo el programa de inversiones de este año. Esa es la situación en la que nos encontramos. Estamos en modo comprador activo, pero mucho más selectivos que el año pasado. Vamos a ser más selectivos porque ya tenemos una base de activos de 6.100 millones de euros, y lo que miramos son activos que mejoren el perfil riesgo-retorno que ahora mismo tiene la compañía. No es lo mismo crecer desde cero que desde 6.100 millones de euros”.

«Estamos con el modo comprador activo»

Fernando Ramírez deja muy claro que el ritmo comprador, eso sí, se relajará respecto al año pasado. “No vamos a tener el ritmo inversor del año pasado y nos vamos a centrar muchísimo más en extraer valor de la cartera que atesoramos y que nos viene, fundamentalmente, de la adquisición de Testa”, señala.

Una capacidad inversora de 300 millones de euros

“Sí que hay capacidad inversora para este año. Una capacidad de unos 250 o 300 millones de euros y con eso estamos acometiendo las inversiones que se han anunciado este año, más las que quedan por anunciar, más los compromisos que tenemos de pago de los distintos desarrollos, de naves logísticas fundamentalmente, que también se ha encontrado el mercado”, explica el director de Merlin Properties.

Si superara esta cota de 300 millones, eso sí, tendrían que ir al mercado a buscar financiación: “Adquisiciones de mega cartera, o de compañías, es una cosa que, si nos llegase, tendríamos que ir al mercado a buscar los fondos para hacerlo. Una adquisición grande tendríamos que ir al mercado de capitales, no se podría hacer con recursos internos generados por la compañía. Igual que hicimos con Testa. Pues oye, la operación era maravillosa, nos pareció estupenda, el precio negociado también, y entonces fuimos al mercado con el refrendo de los accionistas, y los accionistas aportaron fondos vía una ampliación de capital”.

No miran al mercado residencial

“Seguiremos sin hacer residencial. Y el hotelero sólo hacemos lo que nos ha venido heredado de Testa, no buscamos activos es esas categorías. La categoría de activos donde estamos mirando es logístico. Tenemos un programa logístico que todavía sigue creciendo porque el logístico se retroalimenta, ya que las naves las vas adquiriendo individualmente y vas consiguiendo diversificación de inquilinos vía crecimiento en activos. No es como un edificio de oficinas, que cada planta puede ser de un inquilino. Una nave normalmente, en el 90% de los casos, es monoinquilino. Entonces, hay que adquirir más activos para diversificar. Ya, de todas formas, somos el operador número uno en logística en España. Pero aun así, hablamos de una categoría de activos, y esa es la razón fundamental, donde las rentabilidades que se obtienen son todavía muy buenas y están muy por encima de las rentabilidades de oficinas y centros comerciales, que se han ajustado muchísimo”, sentencia Ramírez.